饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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