5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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