万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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