5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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