导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(sh吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法ù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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