近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性