5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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