文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：几率还是机率 概率和几率一样吗strong>预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大几率还是机率 概率和几率一样吗势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。