饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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