OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sā几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了n)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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