近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数ng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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