近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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