近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(du限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗ì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗>

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。