饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化(六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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