万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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