导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。在职教育是什么意思，补充在职是什么意思p>

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng在职教育是什么意思，补充在职是什么意思)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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