文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的(de)监管戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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