万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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