导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买(mǎi什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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